Иметь собственную квартиру - это мечта каждого молодого человека. Надо ли покупать квартиру в Москве - об этом мы поговорим сегодня с нашим экспертом - Евгением Белоносовым, СЕО экспертно-аналитического проекта “Метод 2.0”.
Елизаветта Копнова:
Почему люди в нашей стране так стремятся купить себе квартиру? Ведь в других странах принято снимать жилье, брать в аренду квартиры для проживания рядом с работой, а в собственность приобретать только дома.
Евгений Белоносов:
Как факт надо принять то, что в США и Европе стабильность гражданину гарантирует наличие работы, а в нашей стране источником стабильности является наличие имущества. Собственная квартира - это показатель успешности, своеобразный якорь, который дает уверенность в завтрашнем дне.
Не надо забывать приватизацию начала девяностых, когда весь государственный жилой фонд СССР перешел в собственность граждан, прописанных на приватизируемой жилплощади. Квартира, в этом случае, была активом, который достался людям от имущества Советского Союза.
В ходе приватизации количество собственников недвижимости в постсоветских странах достигает почти 80% от численности населения - это самый высокий показатель в мире. В СССР жилье выделялось бесплатно, но оставалось оно государственным. Сложившийся с тех пор рынок недвижимости породил новую культуру отношения к собственности. Владение квартирой стало восприниматься как необходимый атрибут современности.
Елизаветта Копнова:
Откуда берутся такие высокие цены на квартиры? В Китае строят целые города новостроек, а потом заселяют туда людей бесплатно. У нас такое будет возможно когда нибудь?
Евгений Белоносов:
Цена квартиры складывается из многих составляющих. Если дом новый, то упрощенно это выглядит так: непосредственные затраты застройщика на строительство жилого дома, подготовку и согласование проектов, сопутствующую инфраструктуру, строительные материалы, труд работников и прибыль, которую застройщик закладывает.
Если первое везде, в любом городе страны имеет примерно одинаковую стоимость (без учета стоимости земельного участка), то прибыли зависит от местоположения дома и расположения квартиры в самом доме. Так цена схожих по планировке и метражу квартир в центре Москвы и, например Екатеринбурга, будет отличаться в разы.
На вторичном рынке своя система ценообразования. Она складывается из удаленности от центра, доступности транспортной инфраструктуры, материалов, из которых построен дом и его изношенности, планировки квартиры, этажа, на котором квартира расположена и общей этажности дома... На стоимость влияет даже куда выходят окна: во двор или на улицу.
И главное, что формирует цену – это наличие спроса и дефицит предложения. Платить за это приходится покупателю.
Китай живет по другой экономической модели, там плановая экономика с жестким государственным контролем. Новые города и районы строятся на территориях с перспективой промышленного развития. Кроме того, в КНР развитая транспортная инфраструктура, включающая самую протяженную в мире сеть высокоскоростных железных дорог.
Пока сложившаяся в России общественно-политическоя модель устраивает население, жилье здесь точно не подешевеет. Особенно в Москве.
Елизаветта Копнова:
Как можно инвестировать в собственную квартиру, если денег не хватает даже на первоначальный взнос?
Евгений Белоносов:
В современной России, к сожалению, уровень доходов основной массы населения, не позволяет улучшать свои жилищные условия, тем более рассматривать покупку недвижимости как инвестицию. Даже по официальной статистике в стране около 20 миллионов человек живут за чертой бедности.
Тем не менее, для работающих людей даже с небольшим, но стабильным доходом купить квартиру особых проблем не составляет. С 14 апреля 2020 года была снижена ставка процентов по ипотечным кредитам - это одна из мер поддержки отрасли в период пандемии.
Банки активно кредитуют покупку жилья. Но в силу высокой занятости и, может быть, неуверенности в себе большинство людей не рассматривают даже возможность покупки квартиры в другом городе, а тем более в Москве. Стереотипы, которые сложно и страшно преодолевать.
Отмечу, что в период пандемии цена на недвижимость значительно вросла. ЦБ РФ уже неоднократно отмечал перегретость рынка - стоимость жилья выросла, а уровень доходов населения нет. Это приводит к просрочке платежей и может привести к кризису отрасли. Но вероятность такого развития событий низка.
Елизаветта Копнова:
В связи с этим встает вопрос: а можно ли инвестировать в недвижимость для увеличения своих доходов, насколько велик риск и какую недвижимость лучше покупать?
Евгений Белоносов:
Инвестирование денег в недвижимость остается выгодным инструментом для их сохранения и преумножения. Как правило, покупают квартиры в новостройках. Сформировалась целая прослойка людей, которых можно назвать ипотечными инвесторами, потому что они покупают квартиры с использованием ипотечного кредита на ранних этапах строительства и продают перед самой сдачей дома в эксплуатацию или сразу после этого.
При этом первоначальный взнос может составлять всего 500-600 тысяч рублей и еще 25-35 тысяч рублей ежемесячный ипотечный платеж, а продать такую квартиру можно уже через 6 месяцев через уступку по значительно более высокой цене, и получить чистую прибыль в 400-500 тысяч.
Следует оговорить, что не вся недвижимость обладает инвестиционной привлекательностью. Есть регионы, где даже очень низкая цена не может служить гарантией продажи - определяющего фактора для инвестора. Москва и Подмосковье являются более привлекательными регионами. Хотя новостройки тоже могут быть переоценены. Купив квартиру в такой новостройке окажешься в убытке.
Риски у таких инвестиций безусловно есть. Но они больше связаны с неудачным выбором недвижимости, как объекта инвестиции. Благодаря законам, которые регулируют строительную отрасль, риск потери вложенных в новостройку денег из-за действий застройщика или банка сведены к минимуму.
Оформляя Договор долевого участия вы платите деньги не застройщику непосредственно, а вносите деньги на счет эскроу - специальный счет в банке, на котором деньги хранятся до исполнения застройщиком своих обязательств. Все счета эскроу застрахованы Агентством по страхованию вкладов (АСВ) на сумму до 10 миллионов рублей.
После введения новостройки в эксплуатацию дом 3 года находится на гарантии и 5 лет не нужно платить отчисления в Фонд капремонта - это тоже плюсы новостроек.
Елизаветта Копнова:
Вы сказали, что есть риски купить новостройку и оказаться в убытке. Как можно этого избежать и как правильно выбрать квартиру, чтобы ее стоимость оказалась при продаже больше, чем при покупке?
Евгений Белоносов:
Для того, чтобы не ошибиться необходимо обратиться к профессиональным участникам рынка недвижимости – риэлторам. Есть риэлторы одиночки, есть работающие в крупных компаниях – операторах недвижимости. Опытные специалисты хорошо разбираются в ценах на недвижимость, легко определяют перспективные объекты и обеспечивают безопасность сделки.
В США, например, приобрести недвижимость без риэлтора просто не получится. Но у нас такое возможно. Существует много сайтов, позволяющих найти недвижимость как на вторичном рынке, так и в новостройках.
Но так делать не надо, потому, что покупая новостройку непосредственно у застройщика вы не экономите. Обратившись к риэлтору вы получите квалифицированную помощь в подборе квартиры, при этом вам предложат оптимальный вариант по критерию “цена-качество” или привлекательную возможность инвестировать, и для вас это будет абсолютно бесплатно, так как операторам недвижимости издержки возмещает застройщик.
Застройщики изначально выставляют на продажу ограниченное количество квартир по минимальным ценам, затем количество квартир постепенно увеличивается как и цена на них. Это происходит примерно раз в квартал. Удорожание составляет в среднем 15%. Поэтому на старте продаж наиболее инвестиционно-привлекательные квартиры уже резервируются через операторов недвижимости.
Важно объяснить риэлтору с какой целью вы покупаете квартиру и какой суммой располагаете. Вам подберут варианты и помогут с оформлением документов. Если возникают проблемы при оформлении документов, то вам организуют консультацию у ипотечного брокера и главное, все серьезные операторы недвижимости страхуют сделки, так что в случае непредвиденной ситуации вы ничем не рискуете.
В то же время грамотно размещенные средства с помощью профессионального риэлтора дают в среднем 40% годовых. В штате операторов недвижимости не только риэлторы и юристы, но и аналитики.
Елизаветта Копнова:
Получается, что достаточно обратиться в агентство недвижимости и все вопросы связанные с покупкой недвижимости будут решены?
Евгений Белоносов:
Если правильно выберете оператора недвижимости, то ваш капитал приумножится. Поэтому выбрать хорошего риэлтора очень важно. Здесь нужно обращать внимание на все аспекты. Например у нас в проекте “Метод 2.0” есть своя методология, по которой мы определяем компетентность операторов недвижимости, и конечно, это служит гарантией.
Елизаветта Копнова:
Как на рынок недвижимости влияет политическая нестабильность? Прошедшие недавно протестные акции повлияли на стоимость жилья?
Евгений Белоносов:
В России политическая стабильность. Тем более в Москве население лояльно к власти. Для инвесторов в недвижимость здесь очень комфортные условия. Протесты должны быть - это нормально. Власть мониторит ситуацию и корректирует правовые и общественные отношения, реагирует, исключая риски.
Минимум 2 года для роста рынка недвижимости есть. Предпосылок для снижения цен пока нет. Хотя правительство может предпринять меры, направленные на ограничение роста цен, но как показывает недавний опыт регулирования правительством цен на продукты питания - это приведет лишь к очередному росту.
Кроме инвестирования в недвижимость, пока другой альтернативы нет. Это сейчас самый простой и надежный инструмент сохранения и приумножение денег.
Подводя итог: сегодня вкладывать деньги в недвижимость выгодно, работать надо с профессионалами, деньги в банке или в наличных не работают, а покупка и хранение больших сумм в валюте несет в себе гораздо больше рисков, в том числе криминального характера.
Что следует особо подчеркнуть, так это привлекательности московского рынка недвижимости для иностранцев, особенно из стран с политически нестабильными режимами. Относительно невысокие цены в Москве при покупке, в сравнении с европейскими столицами, и высокая доходность при стабильной экономике дают возможность гражданам других государств большие возможности для вложений.
грамотно размещенные средства с помощью профессионального риэлтора дают в среднем 40% годовых
Елизаветта Копнова:
Евгений Александрович, спасибо большое за разговор. Знаю, что люди недоверчиво относятся к посредникам, поэтому ваше мнение о риэлторах и их роли при подборе недвижимости будет для многих открытием. Очень полезная беседа, заставляет задумаются о личном инвестиционном проекте - покупке квартиры в Москве.
Беседовала Елизаветта Копнова
